اگر مسکن مهر نبود…

آخرین خبری را که از وضع بازار مسکن وجود دارد از قول مشاور ویژه آخوندی بشنوید:

«حسین عبده تبریزی در همایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال ۹۳، اظهار داشت: در حال حاضر در بازار مسکن با اضافه ساخت مسکن مواجه هستیم و پیش از ارقام برنامه‌ریزی شده ساخت و ساز صورت گرفته است.
وی با تأکید بر اینکه امروز تعداد خانوار و تعداد مسکن در کشور مساوی است، گفت: در ۶ کلانشهر کشور با خانه خالی مواجه هستیم.
مشاور وزیر مسکن گفت: «در حال حاضر تقاضای سالیانه مسکن به یک میلیون واحد در سال رسیده است. »

آمارها چه می گوید؟

آمارهای مسکن مهر نشان می‌دهد در دولت نهم و دهم یا به عبارتی بهتر از سال ۱۳۸۶ که مسکن مهر شروع شد بیش از ۴ میلیون واحد شهری و روستایی با تقسیم‌بندی زیر ساخته شده (یا درحال ساخت است):
– حدود ۱ میلیون از واحدها توسط خود مردم در قالب «مسکن مهر ملکی» و یا «مهر خودمالکی» ساخته شده است؛ به این معنا که مردم زمین داشته اند و فقط از بانک مسکن تسهیلات مهر را دریافت کرده‌اند.
– حدود ۱/ ۵۰۰ میلیون واحد نیز روستایی بوده که ۱/ ۲۰۰ آن کامل ساخته شده و در اختیار مردم قرار گرفته و مابقی در حال تکمیل است و به جز بحث تامین مالی توسط بانک‌ها مشکلی ندارد. (فقط مسکن روستایی است که بانک‌های دیگر نیز به اندازه ۱۰میلیون تومان به ازای هر واحد تسهیلات می‌دهند)
– تقریباً حدود ۲۰۰ هزار واحد نیز تسهیلات در قالب بافتهای فرسوده داده شده که اینگونه واحدها هم مشکلی ندارند و ساخته شده یا در مرحله تحویلند.
– به میزان ۱۵۰ هزار واحد نیز در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر با تولیگری بنیاد مسکن در حال ساخت است که به علت محدود بودن پروژه‌ها به غیرچند پروژه اصلی، بقیه مشکلی ندارند.
-۸۰۰ هزار واحد نیز در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر – غیراز شهر‌های جدید – توسط ادارات کل راه و شهرسازی در حال ساخت است که ضعف مفرط مدیریتی باعث کندی کار شده است
– و در نهایت نیز ۳۵۰ هزار واحد در شهرهای جدید ساخته می‌شود
حال نگاهی بیندازیم به آمارهای کمبود مسکن در سال ۱۳۸۵ بنابر سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران:
سال ۸۵ که آمارگیری نفوس و مسکن انجام شد، موجودی مسکن کشور ۱۵، ۸۵۰، ۰۰۰ واحد در مقابل ۱۷، ۳۵۰، ۰۰۰ خانوار !
یعنی حدود ۱، ۵۰۰، ۰۰۰ واحد کسری واحد مسکونی، اینکه خانوارهای بدون واحد چگونه برای خود سرپناهی فراهم کرده بودند بماند.
این امار در کنار میزان ازدواج سالانه که حدود ۹۰۰ هزار زوج بود و همچنین وجود ۸، ۰۰۰، ۰۰۰ بافت فرسوده در کشور حکایت از یک بی‌توجهی کامل و تمام عیار عمدی یا سهوی در بخش مسکن داشت.
با پیش‌بینی انجام شده تا سال ۹۲ که خانوارها به عدد ۲۲ میلیون رسیده است و طبق آمار وزارت راه و شهرسازی تعداد واحدهای مسکونی نیز به همین عدد نزدیک شده است، حدود ۶، ۵۰۰، ۰۰۰ واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که سهم مسکن مهر از این مقدار ۴ میلیون واحد مسکونی است و ۵/۱ میلیون واحد نیز توسط مردم بدون استفاده از تسهیلات دولتی ساخته شده است.
با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت که اگر مسکن مهری ساخته نمی‌شد در حال حاضر کسری واحدهای مسکونی در کشور از ۵/۱ میلیون واحد در سال ۱۳۸۵ به رقم ۴ میلیون واحد مسکونی می‌رسید؛ عدد مزبور در مقایسه با ۲۲ میلیون خانوار، یعنی کسری ۲۰درصدی واحدهای مسکونی در مقابل خانوارهای کشور.

اما ایرادهایی که به مسکن مهر گرفته می‌شود:

بلحاظ مبنایی

مبنای عملکرد در مسکن مهر که زمین به صورت رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد و همه دستگاه‌ها دخیل در امر ساخت مسکن برای آحاد مردم جامعه بشوند کاملاً بر مبنای صحبت حضرت امام در افتتاح حساب ۱۰۰ به عنوان اولین پیام اقتصادی امام بعد از انقلاب قابل ارزیابی است
حضرت امام در پیام افتتاح حساب ۱۰۰ می‌فرمایند:
« در این طرح به هیچ عنوان پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود و نیروی کار و کارگری به‌طور وسیع به کارافتد و دولت نیز تصمیمات لازم را در تأمین آب و برق و آسفالت و وسایل ایاب و ذهاب و مدرسه و درمانگاه و دیگر نیازمندی های عمومی فراهم سازد. با صرفه جویی و دقت کامل خانه‌های ارزان قیمتی بسازند و در اختیار محرومان قرار دهند.»
نگاهی دیگر به ادبیات ساخت مسکن در دنیا نیز حکایت از تیزبینی حضرت امام (ره) در برخورد با مسئله مسکن به عنوان اولین دغدغه اقتصادی خانوار دارد:
کشورهای اروپایی و کشورهای آسیای شرقی همچون ژاپن و مالزی نیز اولین اقدام خود در رفع مشکلات اقتصادی‌شان را با ساخت مسکن شروع کردند.
در حالی که ایران در دوران سازندگی و بعد از مشکلات سیاسی داخلی و دفاع مقدس ۱۰ساله با سیاست تعدیل اقتصادی زمان هاشمی رفسنجانی عملاً دست به انتحاری گسترده بر اساس نسخه‌های پیچیده شده توسط بانک جهانی و صندوق بین المللی پول با محوریت مردان تیم اقتصادی خود همچون مرحوم نوربخش و حجت الله عادلی زد، کشورهایی شبیه ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم به ساخت گسترده مسکن به عنوان لوکوموتیو اقتصادی برای صنایع پسین و پیشین این بخش کردند و با ساخت حجم انبوهی از مسکن علاوه بر رفع نگرانی‌های اقتصادی و معیشتی مردم خود تمام صنایع اقتصادی خود همچون صنایع فولاد، سیمان، بخشهای حمل و نقلی، تحرک معادن وابسته و صنایع خردی همچون کاشی، سرامیک، گچ، سنگ ساختمانی، رنگ و.. . به عنوان صنایع پسین بخش مسکن و صنایعی همچون سیستم های الکترونیک، فرش، لوازم خانگی، خودروسازی و.. . به عنوان صنایع پسین حوزه مسکن و خانوار را فعال و به پیشرفت چشمگیری در این خصوص دست یافتند که در برخی از حوزه‌های مربوط با این سیاست استراتژیک بازار جهانی راه هم در دستان خود گرفتند.
به همین دلیل دولت دهم با آسیب‌شناسی بموقع از این موضوع ساخت مسکن مهر را به صورت انبوه در دستور کار خود قرار داد

به لحاظ اشتغال

بعد از بخش کشاورزی، حوزه مسکن اشتغالزاترین بخش اقتصادی با تجربیات جهانی است؛ ساخت هر ۵۲ متر در هر سال یک شغل ایجاد می‌کند که با احتساب ساخت ۴ میلیون واحد مسکن مهر در طول ۶ سال گذشته، متوسط متراژ واحدها به میزان ۹۰ متر(به صورت ناخالص) به‌طور متوسط سالانه ۱، ۲۰۰، ۰۰۰ شغل در کشور ایجاد کرده است و سهم بسزایی در اشتغالزایی داشته است.

بلحاظ فنی و تخصصی:

مسکن های مهر به لحاظ ساختمانی و تخصصی به اذعان متخصصین حال حاضر سازمان نظام مهندسی و ناظرین عالی وزارت راه و شهرسازی و با بررسی گسترده دفتر مقررات ملی ساختمان وزارتخانه، به لحاظ کیفی از استاندارد ساخت و ساز موجود در کشور با تعبیر «بساز و بفروشی» حتی در کلانشهرهایی همچون تهران در سطحی بالاتر قرار دارد.
مضاف بر اینکه مسکن مهر صنعتی‌سازی در بخش ساختمانی ایران را که تا قبل آن حدود ۲% ارزیابی می‌شد را به ۲۵% ارتقا داد
همچنین ساخت انبوه و صنعتی مسکن و ارتقای فنی و مهندسی به حدی بود که بسیاری از شرکتهای ساختمانی کشور بعد از ساخت واحدهای مسکونی مهر خود در حال حاضر بازارهای ساخت و ساز مسکن را در عراق، افغانستان، کشورهای آفریقایی، ونزوئلا، کشورهای حاشیه دریای خزر را در دست گرفته اند و صدور خدمات فنی مهندسی وزارت راه و شهرسازی در دوران دولت نهم و بعد از طرح مسکن مهر با جهشی قابل توجه در رده کشورهای پیشرفته قرار گرفت.

بلحاظ مالی و اعتباری:

بعد از جنگ جهانی دوم به واسطه مشکلات مالی که در حوزه کشورهای اروپایی به‌وجود آمد، دولت امریکا با ارائه طرح مارشال و به قول متخصصین اقتصاد با تزریق خط اعتباری دلاری با تامین مالی طرحهای عمرانی در کشورهای اروپایی منابع مالی لازم را در اختیار این کشورها قرار داد و باعث به حرکت درآمدن اقتصاد این کشورها بویژه در حوزه ساخت و ساز در بخش مسکن شد.
دولت نهم و دهم به واسطه خوشبینی به بانک‌ها، در ابتدای امر تامین مالی طرح مسکن مهر را در اختیار بانک‌ها و از منابع داخلی بانک‌ها بنا نهاد؛ اما متاسفانه بعد از گذشت دو سال و پیگیریهای بسیار بانک‌ها تنها به تامین مالی حداکثر ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مهر مبادرت کردند که این به معنای شکست کامل استفاده از توان بانکی در اجرای طرحهای عظیمی همچون مسکن مهر منجر شد.
با بررسی دقیق تطبیقی و مطالعات جهانی، مقرر شد تامین مالی مسکن مهر از طریق خط اعتباری بانک مسکن، انحصاری کردن تزریق این منابع از طریق یک بانک(بانک مسکن) و از همه مهمتر مشارکت مالی متقاضیان مسکن مهر با عنوان «آورده متقاضی» به میزان ۴۰% منابع ساخت صورت پذیرد.
شانتاژهای سیاسی همچون تزریق نقدینگی و تورم ناشی از خط اعتباری مسکن مهر را با یک خبر و بررسی شش ماهه عملکرد مالی و افزایش نقدینگی شش ماهه اخیر دولت یازدهم بدون اجرای هیچگونه عملیات عمرانی قابل توجه می‌توان به صورت واضح بیان کرد:
«در حالی که دولت یازدهم با انتقاد شدید از دولت‌های گذشته در بخش افزایش نقدینگی، ارائه خط اعتباری به مسکن مهر و افزایش پایه پولی را دست کردن در جیب مردم و تورم زا اعلام کرد، آمارهای جدید حکایت از آن دارد که نقدینگی در شش ماهه گذشته به میزان ۴۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافته است؛ میزان افزایش نقدینگی مزبور از طریق افزایش پایه پولی و صرف آن در بخشهای تولیدی و صنعتی نیست بلکه از طریق افزایش ضریب فزاینده ناشی از عملکرد بانک‌ها – بویژه بانک‌های خصوصی – است.
با افزایش ضریب فزاینده از ۵/ ۱ به ۵/۵ در شش ماهه اخیر، نقدینگی به میزان ۴۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافت؛ ضریب فزاینده ناشی از عملکرد بانک‌ها – بویژه بانک‌های خصوصی- است که رابطه مستقیمی در ارائه تسهیلات و وامهای کوتاه مدت دارد. بانک‌ها این تسهیلات را عمدتاً بجای بخشهای تولیدی، در بخشهای بازرگانی با سود بالا پرداخت می‌کنند.
این بدان معناست که تورم ناشی از عملکرد بانک‌ها از جنس تورم مخرب است و تاثیر مثبتی در اقتصاد ندارد اما تورمهای ناشی از افزایش پولی که در بخشهای تولیدی بکار گرفته می‌شد از نوع تورم تولیدی و اشتغالزاست.
گفتنی است کل نقدینگی تزریق شده توسط مسکن مهر در طی ۶ سال، ۴۷ هزار میلیارد تومان بوده است. »
همانطور که در بالا آمد در طی شش ماه گذشته به میزان ۶ سال مسکن مهر نقدینگی تورم زا به اقتصاد کشور در قالب تسهیلات سوداگرانه تزریق شده است بنابراین تامین مالی مسکن مهر که در جهت تولید و اشتغالزایی بوده و تامین مالی آن از طریق خط اعتباری سابقه‌ای جهانی داشته و دارد را نمی‌توان عامل تورم در اقتصاد کشور دانست.

بلحاظ جامعه هدف

یکی از مهمترین فاکتورهای مسکن مهر، ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن بوده است؛ در گذشته زمین و تسهیلات بانکی به انبوه ساز داده می‌شد و فرد یا شرکت مزبور پس از ساخت، واحدها را خودسرانه و بدون هیچگونه نظارتی با قیمتهایی به بازار سرازیر میکرد که متقاضیان واقعی واحدها، عملاً از دسترسی به واحد مطلوب خود ناامید بودند؛ اما مسکن مهر با حذف واسطه‌های مالکیتی، انبوه سازان را در حد یک «پیمانکار» قلمداد کرده و تسهیلات و زمین را به اسم و مالکیت متقاضیان برای ساخت به انبوه سازان سپرد.
همین موضوع در کنار زمین رایگان، باعث شد متقاضیانی که عمدتاً در دهکهای ۱ تا ۷ درامدی به‌شمار می‌آمدند تنها با پرداخت ۴۰% هزینه ساخت، صاحب مسکن شوند و مسکن‌های مهر، واحدهای مسکونی را از یک کالای سرمایه و قابل سوداگری به یک کالای مصرفی خانوار تبدیل کرد.

همانطور که در بالا آمد تمام انتقادات مسکن مهر، جزو یک سناریوی از پیش طراحی شده برای تخریب طرحهای بزرگ دولت نهم و دهم همچون هدفمندی یارانه ها، مدیریت مصرف سوخت، انجام طرحهای کلان و گسترده عمرانی و… نیست.
دلیل این تخریبها بویژه در حوزه مسکن، در سابقه مدیران فعلی این بخش هم کاملاً قابل مشاهده است.
عباس احمدآخوندی در حدود ۸ سال در دولتهای میرحسین موسوی و هاشمی رفسنجانی یکی از سکانداران اصلی حوزه مسکن بوده است. وی در دولت میرحسین رئیس بنیاد مسکن و در دولت هاشمی رفسنجانی با نسبت خویشی خود با ناطق نوری، وزیر مسکن و شهرسازی وی بود.
می توان گفت شکاف سنگین عرضه و تقاضا به میزان ۱، ۵۰۰، ۰۰۰ واحد مسکونی در سرشماری مسکن سال ۱۳۸۵ به مقدار زیادی نشأت گرفته از سیاستها و عملکرد کاملاً ناکارامد عباس آخوندی در مسئولیتهای پیشین خود در این حوزه بوده است و اظهار نظرهای رسانه‌ای وی چیز بیشتری جز سرپوش گذاشتن بر عملکرد ۸‌ساله گذشته وی در این حوزه ندارد.
مضافاً بر اینکه وی‌سالها در سازمان نظام مهندسی کشور حضوری ضعیف داشته و عملکرد او در ارتقای فنی و مهندسی و نظارتهای ویژه مهندسین ناظر بر عملیات ساخت و ساز در کشور مورد انتقاد بوده است.
جالب آنکه وزیر جدید به جای آنکه از تلاشهای گذشته حمایت کند و بتواند بیشترین اعتبار را از هیات دولت و بانک مرکزی برای اتمام پروژه‌ها اخذ کند، خود در صف اولین مخالفان این طرح حضور پیدا کرد و گفت آنچه نباید
می گفت و بعدها نیز فهمید که برای اتمام پروژه‌های مسکن مهر نیاز به حمایت چندین وزارتخانه و بانک دارد و کسی که متولی است اگر انتقاد کرده دیگران نمی توانند وی را وادار به همکاری کنند.
در حال حاضر بازدیدهای کارگاهی، تجمع مردم در مقابل نهادهای مسئول همچون وزارت راه و شهرسازی، نهاد ریاست جمهوری و مجلس شورای اسلامی همگی نشان از تعطیلی و عدم فعالیت پروژه‌های مسکن مهر دارد.
میزان تسهیلات جذب شده در ۶ماهه دوم سال جاری در مقایسه با ۶ ماهه دوم سال گذشته به میزان ۶۰% کاهش یافته است؛ یعنی اگر ماهانه در سال گذشته ۸۰۰ تا ۱۰۰۰میلیارد تومان پروژه‌های مسکن مهر جذب منابع داشته‌اند، این میزان در دولت یازدهم به ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیارد تومان کاهش یافته است.
جالب آنکه آخوندی در نامه‌ای که به بت شکن (مدیرعامل بانک مسکن) می‌نویسد، از کاهش پرداخت تسهیلات اظهار تعجب می کند و بت شکن نیز در پاسخ نامه می‌نویسد: بانک مسکن مشکلی از باب پرداخت تسهیلات ندارد، پروژه‌ها به درصد پیشرفتی نرسیده اند که تسهیلات دریافت کنند.
به نظر می رسد ضعف مدیریتی در وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم عامل اصلی کندی و توقف پروژه‌های مسکن مهر و اعتراضات روزافزون مردم شده است.
بازدیدهای هفته‌ای دوبار وزیر راه و شهرسازی سابق به ماهی یکبار وزیر فعلی تقلیل یافته است.
دو معاونت وزیر و دو سازمان و شرکت مهم در امر پروژه مسکن مهر به دست کسانی سپرده شده است که گذشته از مسائل فرعی، هیچ تجربه‌ای درباره پروژه عظیم مسکن مهر نداشته‌اند.
تقریبا تمام «مردان مسکن مهر» به خاطر وابستگی به دولت دهم از کار کنار گذاشته شده‌اند.
مسکن ویژه تهرانسر و مسکن مهر پردیس به عنوان گل سرسبد مسکن مهرهای کشور در رکود کاملند و هنوز مدیران وزارتخانه به فکر آرایش نیروهای جدید خود در پستهای باقیمانده.
مسکن مهری که حدود ۱۲ میلیون خانوار به آن چشم دوخته اند تنها به خاطر مسائل شخصی و علایق گروهی دستخوش رکود و سردرگمی است.